Báo cáo thị trường quý I/2019 của DKRA Vietnam đã chỉ ra sự sụt giảm đáng kể cả về nguồn cung và lực cầu của dòng sản phẩm đất nền tại TP HCM. Cả 3 tháng đầu năm nay trên toàn thành phố, hãng nghiên cứu chỉ ghi nhận thêm 259 nền đất đến từ 2 dự án (bao gồm một dự án mới và giai đoạn tiếp theo của một dự án). Nguồn cung này bằng 24% của quý IV/2018. Lượng tiêu thụ kéo theo đó cũng chỉ đạt 242 nền, tương đương 25% quý trước. Với kết quả này, cung cầu đất nền của quý I đều xếp loại thấp nhất trong các quý của 2 năm qua.
Giá bán đất nền không có nhiều biến động. Giao dịch trên thị trường thứ cấp cũng kém sôi động, với giá bán chỉ tăng trung bình 2-5% so với quý trước. Tuy nhiên, đơn vị nghiên cứu trong nước nhận định, đất nền vẫn là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu ở khu vực phía Nam.
Thay vì tập trung hết vào TP HCM, bất động sản các tỉnh giáp ranh và những địa phương có tính liên kết về hạ tầng giao thông đang thiết lập những mặt bằng giá mới và hình thành nhiều "điểm nóng". Đáng chú ý là khu vực thị xã Thuận An (Bình Dương), Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa (Long An), Bà Rịa (Bà Rịa - Vũng Tàu)...
Phối cảnh một dự án nằm tại cửa ngỏ khu đô thị mới tại thị xã Tân An.
Đặc điểm chung của các điểm nêu trên là có mức giá thấp và quỹ đất lớn tạo điều kiện phát triển các dự án quy mô, quy hoạch đồng bộ. Thị trường các khu vực vẫn tập trung vào đất nền phân lô, với mức gia tăng mạnh trong 3 năm qua.
Đại diện DKRA Vietnam nhận xét nguyên nhân dẫn đến sự vươn lên của các thị trường xung quanh TP HCM đến từ tâm lý thích sở hữu đất của người dân, với quan điểm đất là lâu dài với sổ đỏ riêng biệt. Khi quỹ đất tại TP HCM trở nên khan hiếm và mặt bằng giá quá cao, các nhà đầu tư lập tức chuyển sang khu vực có hạ tầng giao thông liên kết tốt với thành phố hoặc sắp được thúc đẩy phát triển. Sự chuyển dịch này cũng là kết quả từ quá trình chuẩn bị quỹ đất từ trước đó của chủ đầu tư cũng như nhu cầu đô thị hóa của các địa phương sau thời gian phát triển kinh tế - xã hội - du lịch.
Theo đại diện Đất Xanh Miền Nam, thị xã Thuận An có nhiều tiềm năng phát triển địa ốc nhờ sở hữu lợi thế như nằm cách trung tâm TP HCM chưa tới 30km. Đây là thị xã trực thuộc tỉnh Bình Dương - nằm trong top những địa phương thu hút FDI cao trên cả nước. Hiện tại, giao thông kết nối từ Thuận An đến TP HCM gần như đã hoàn thiện, qua đại lộ Phạm Văn Đồng.
Thuận An có ưu thế phát triển thành đô thị sôi động, cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, khu dân cư hiện hữu cùng các tiện ích như chợ đêm Hòa Lân, chợ Thuận Giao, cơ sở giáo dục, y tế, giải trí.
"Các khu công nghiệp quy mô lớn như VSIP, Việt Hương, Sóng Thần... liền kề cũng sẽ mang đến nhu cầu nhà ở dồi dào cho thị xã", đại diện Đất Xanh Miền Nam nhấn mạnh.
Do đó, đơn vị đã sớm tạo lập quỹ đất 5,3ha tại trung tâm thị xã Thuận An để phát triển dự án Lộc Phát Residence, gồm 478 lô đất nền diện tích đa dạng 61,5-94,4m2. Để đảm bảo giá trị gia tăng cho dự án, Đất Xanh Miền Nam tập trung hoàn chỉnh pháp lý với đầy đủ các giấy tờ thiết yếu như quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, chứng nhận thẩm duyệt PCCC.
Phối cảnh một dự án nằm tại cửa ngỏ khu đô thị mới tại thị xã Tân An.
DKRA Vietnam đánh giá, việc dịch chuyển của các điểm nóng bất động sản ra vùng ven TP HCM mang nhiều ý nghĩa về việc quy hoạch và phát triển đô thị. Điều này góp phần nâng cao tốc độ đô thị hóa địa phương, giải tỏa bớt áp lực cho TP HCM cả về dân số và nhu cầu nhà ở, tạo điều kiện an cư cho những người trẻ có thu nhập ổn định và nhu cầu ở thực.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư chấp nhận xuống tiền ở các thị trường mới mẻ này cũng phải đối mặt với nhiều thách thức như giá cả bị tác động bởi những cơn sốt đất, tính thanh khoản thấp khi thị trường đi xuống, hạ tầng giao thông kết nối chưa hoàn thiện. Đó là chưa nói đến một vài dự án có quy hoạch thiếu đồng bộ, hạ tầng nội bộ sơ sài dẫn đến đầu tư nhưng không có người ở.
Để hạn chế tối đa các rủi ro khi chọn sản phẩm đất nền tại các "điểm nóng" bất động sản, bà Lê Thị Huyền Trang - Trưởng phòng Tư vấn và Nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cho rằng, người mua có thể căn cứ vào các yếu tố quan trọng như pháp lý dự án, quy hoạch tổng thể khu vực cả hiện tại lẫn tương lai, tính kết nối của dự án với khu vực trung tâm TP HCM hoặc các thành phố lớn khác cũng như khả năng liên kết từ khu đất đến các trục đường chính...
"Với công nghệ hiện đại ngày nay, người mua có nhiều điều kiện để tiếp cận và xác minh lại các thông tin từ nhiều nguồn khác nhau. Chúng tôi khuyến cáo mọi người nên tránh tâm lý đám đông để đưa ra các lựa chọn đúng đắn", bà Trang chia sẻ.
Đồng quan điểm này, đại diện Đất Xanh Miền Nam cho biết, khách hàng ngày càng chú trọng vị trí, hạ tầng và pháp lý sản phẩm. Nếu như trước đây, nhiều người quan tâm về giá, thì hiện nay người mua đất nền đặt kỳ vọng lớn vào những dự án đáp ứng đầy đủ về quy hoạch bài bản, tiến độ hạ tầng, tiện ích, sổ đỏ từng nền và đặc biệt có càng nhiều người mua để ở càng có nhiều lợi thế.
"Một dự án sở hữu các yếu tố này giúp nhà đầu tư dễ dàng tạo lợi nhuận qua chuyển nhượng. Khi chưa có nhu cầu chuyển nhượng, họ cũng có thể tìm được khách thuê để thu lợi vì chất lượng sống tốt tại khu dân cư của mình", đại diện đơn vị nhấn mạnh.
Lộc An