Những rủi ro tiềm ẩn khi mua đất nền chưa có sổ đỏ nên biết

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, khi thị trường có những biến động, kênh đầu tư an toàn và hiệu quả vẫn thuộc về phân khúc đất nền. Tuy nhiên, yếu tố pháp lý của các dự án đất nền phải được chú trọng hàng đầu bên cạnh các ưu điểm khác về vị trí, hạ tầng, tiện ích…

Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản hiện nay xuất hiện nhiều dự án không đảm bảo pháp lý như chưa có sổ đỏ/sổ hồng, chưa có giấy phép xây dựng, dự án xây dựng trên đất quy hoạch cho công trình công cộng… ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng. 
Từ các vụ việc đó, nhiều khách hàng ngày càng kén chọn hơn trong việc đầu tư lẫn mua để ở. Ưu tiên hàng đầu của khách hàng hay nhà đầu tư mua đất nền là dự án đã có sổ đỏ riêng từng nền. Đây chính là chìa khóa cho sự lựa chọn thông minh, đảm bảo tính an toàn tối ưu.

Sổ đỏ là tất yếu khi giao dịch đất nền

Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Lê Trung Phát – Giám đốc Công ty Luật TNHH Luật sư Riêng đã nêu rõ ý nghĩa quan trọng của sổ đỏ đối với sản phẩm đất nền và những rủi ro khách hàng có thể gặp phải nếu mua đất nền chưa có sổ đỏ riêng.

Dự án Lộc Phát Residence
Không thể thiếu sổ đỏ riêng khi giao dịch đất nền để đảm bảo quyền lợi cho người mua

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật công chứng 2014, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Luật sư Lê Trung Phát nhận định, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được coi là điều kiện bắt buộc khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chủ đất).

Giao dịch đất nền chưa có sổ đỏ và những rủi ro thường gặp

Khi giao dịch chuyển nhượng đất nền (mua bán) chưa có sổ đỏ thì giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho khách hàng như sau:

1. Hợp đồng mua bán đất không thể công chứng
Điểm d khoản 1, Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định một trong những giấy tờ cần phải có trong hồ sơ yêu cầu công chứng là “Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.
Như vậy, nếu mua bán đất không có sổ đỏ thì hợp đồng mua bán không thể công chứng, khi đó quyền lợi của bạn sẽ khó được đảm bảo.

2. Khó khăn khi xác minh nguồn gốc đất
Đất chưa có Sổ đỏ nên bạn khó xác minh được nguồn gốc đất, tiềm ẩn các rủi ro như: Đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp, thậm chí là đất đã có quyết định thu hồi… Vì thế, bạn có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

3. Không thể thế chấp đất nếu cần vay vốn ngân hàng
Không được làm thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất,.. (xem lại khoản 2 Điều 188 ở trên).
Do đó, trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, bạn không thể thế chấp đất khi không có Sổ đỏ.
Vì những rủi ro có thể xảy ra trên, để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như đảm bảo giao dịch tuân thủ mọi mọi quy định pháp luật hiện hành, khách hàng nên đợi sau khi chủ đất đã hoàn tất thủ tục và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn hãy tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng. 
 
Dự án Lộc Phát Residence
Lộc Phát Residence đã có sổ đỏ riêng từng nền và đón hộ dân đầu tiên đổ móng xây dựng

Lộc Phát Residence – dự án đã có sổ đỏ riêng từng nền
Dự án Lộc Phát Residence
được quy hoạch và đầu tư bài bản hàng đầu Bình Dương hiện nay với điểm sáng là đã có sẵn sổ đỏ riêng từng nền. Cơ sở hạ tầng và tiện ích nội khu đã hoàn thiện, sẵn sàng chào đón cư dân vào sinh sống. Dự án tọa lạc tại mặt tiền đường 22 tháng 12 – tuyến đường quan trọng của TX. Thuận An và liền kề nhiều tiện ích ngoại khu như chợ Hòa Lân, Thuận Giao, bệnh viện quốc tế, trường học, trung tâm thương mại… Đặc biệt, từ dự án tiếp cận trung tâm TP.HCM chỉ 25 phút đi xe máy.
Theo đơn vị phát triển dự án Đất Xanh Miền Nam, hiện đã có hộ dân đầu tiên tiến hành đóng cọc khởi công xây dựng nhà ở tại đây. Đây là tín hiệu vui khi dự án vẫn đang trong giai đoạn mở bán mà đã có luồng sức sống mới của các cư dân. 

Thu Trang (ghi)